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Quando si decide di vendere un’unità immobiliare senza il box di pertinenza, l’atto potrebbe essere nullo.

E’ possibile vendere un box auto separatamente dalla casa?

Da diversi anni la normativa vigente associa ciascun immobile ad uno spazio di parcheggio, una porzione di garage o un box dove riporre la propria automobile.

Quando si decide di vendere un’unità immobiliare senza il box di pertinenza, l’atto potrebbe essere nullo.

Cosa sono le pertinenze?

Ai sensi dell’articolo 817 del Codice Civile, le pertinenze sono

«le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa».

Si tratta di un bene accessorio, che ha un forte legame con il bene immobiliare in quanto ne accresce il pregio e le funzionalità.

Si pensi ad un box, ad un garage o ad un posto auto assegnato in uso esclusivo al proprietario di un’abitazione.

Secondo la Corte di Cassazione (Sentenza n. 9563/2005), per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo e un elemento soggettivo.

Nei complessi condominiali ci possono essere beni di pertinenza condominiale, riposti condominiali e vani destinati ad assemblee condominiali.

L’articolo 818 Codice Civile disciplina il regime delle pertinenze, stabilendo che quando si vende il bene immobiliare si vende anche la pertinenza. La regola può essere oggetto di deroga con l’accordo delle parti.

Le pertinenze possono formare oggetto di separati rapporti giuridici: se il proprietario di un immobile intende vendere una pertinenza, una cantina o un box, può farlo con atto separato in un momento diverso (cfr. secondo comma dell’articolo 818 Codice Civile).  In questo caso la pertinenza diviene bene a sé stante.

Legge Tognoli del 1989: cosa prevede la normativa di riferimento?

Secondo la Legge Tognoli ed i successivi aggiornamenti, i proprietari di immobili hanno la possibilità di realizzare nei locali al piano terra dei parcheggi e dei box che devono essere destinati a pertinenza delle singole unità immobiliari degli edifici.

La Legge Tognoli stabilisce che nelle aree di pertinenza devono essere riservati degli spazi per box e parcheggi. Questi spazi devono essere non inferiori ad un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione.

La realizzazione di nuovi parcheggi è permessa solo nella parte interrata sotto una determinata struttura già esistente.

La Legge n. 122/1989, modificata dalla L. n. 127/1997, ha consentito il trasferimento separato della proprietà del box se, contestualmente alla compravendita, esso viene adibito a pertinenza di un altro immobile situato nel medesimo Comune.

Vendita separata del box: quando l’atto è nullo?

La Corte di Cassazione con ord. n. 10474 del 31.03.2022 ha dichiarato la nullità di un atto di compravendita immobiliare di un appartamento senza box.

Secondo gli Ermellini, il notaio avrebbe dovuto dissuadere i contraenti dal concludere la compravendita, visto che l’atto giuridico non avrebbe potuto realizzare gli effetti voluti.

È stata ravvisata la responsabilità per colpa professionale del Notaio per violazione dell’obbligo di diligenza.

Il professionista ha la colpa di non aver avvisato i contraenti dei rischi che correvano stipulando una compravendita contraria alla normativa.


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