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Normative da rispettare per adibire un unità immobiliare a casa vacanza in forma imprenditoriale oppure occasionale.

La normativa nazionale circa la casa vacanza gestita in forma imprenditoriale viene demandata all’organizzazione regionale interna alla legge quadro sul turismo. La regione recepisce la normativa nazionale e la equipara a quella regionale a seconda delle esigenze di ogni singola regione, successivamente le provincie, nell’esercizio delle funzioni delegate, osservano le direttive e gli atti di programmazione, indirizzo e coordinamento emanati dalle giunte regionali. Saranno poi i comuni a predisporre la modulistica e i nulla osta necessari all’espletamento dell’attività e relativo controllo.

Si consideri che la ricettività nella casa vacanza negli ultimi anni ha registrato un considerevole incremento di presenze, rappresentando una vera e propria alternativa all’offerta di tipo alberghiero.

La casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. (Questa legge è stata abrogata demandando il potere legislativo a ogni regione. Le regioni hanno inglobato il contenuto della ex legge.) Importante sapere che la terminologia “casa vacanza” è attribuita solo a chi effettua tale attività in maniera continuata e professionale operando con la partita iva.

Nella gestione non imprenditoriale o occasionale cosi come nella gestione imprenditoriale valgono le regole tecniche come per la civile abitazione, (requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni) e questo significa che le Case Vacanza debbono aver ottenuto il Certificato di Agibilità.

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità”in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale! 

Alcune regioni applicano oltre alla “occasionalità” anche il criterio del numero minimo di unità immobiliari possedute come case vacanza, superato il quale, bisogna optare obbligatoriamente per la gestione in forma imprenditoriale.

La forma del contratto scritto tra le parti locatore e conduttore è obbligatoria cosi come prevede l’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 previa nullità. Il contratto di locazione è disciplinato dalla legge 431/1998 artt. 1571-1654 e successive modificazioni.

Pertanto, prima di far sottoscrivere un contratto di locazione turistica bisogna attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. I contratti inferiori ai 30 giorni non devono essere registrati come previsto dalla legge, resta comunque facoltà delle parti registrarli.

Circa la fiscalità nella gestione occasionale o in forma non imprenditoriale i fitti percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi, mentre per la gestione in forma imprenditoriale essendo titolari di partita iva si presenta il modello unico.

NORME DA RISPETTARE PER GESTIRE UNA O PIU’ CASE VACANZA “OCCASIONALMENTE” E NON IN FORMA IMPRENDITORIALE:

  1. Non deve essere presentata alcuna domanda al comune, bisogna solo possedere un immobile in regola con le normative vigenti e ad uso abitativo. Il certificato di agibilità è obbligatorio;
  2. Ottenere il codice identificativo rilasciato presso la Regioni che lo ha approvato;
  3. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
  4. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato) tutelando il proprio bene. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni.
  5. Farsi accreditare dalla questura competente per provincia, la quale rilascerà le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura;
  6. Trasmettere i dati sulle presenze presso l’Istat.

NORME DA RISPETTARE PER GESTIRE UNA O PIÙ CASE VACANZA IN FORMA IMPRENDITORIALE:

  1. Presentare una domanda (Scia) all’ufficio tecnico del comune di ubicazione delle unità abitativa che si vogliono adibire a case per vacanza indicando gli estremi del certificato di agibilità e corredando la domanda di una relazione tecnica-illustrativa indicante l’ubicazione e le caratteristiche degli immobili, il certificato di iscrizione alla sezione speciale del registro esercenti commercio REA previsto dall’art.5 della legge 217 del 1983, copia delle ricevute di versamento delle tasse sulle concessioni a norma della vigente legislazione in materia secondo la legge regionale quadro sul turismo della propria regione. Nella domanda dovranno essere dichiarati i prezzi minimi e massimi della locazione in base al periodo e al numero di persone ed esporli nell’unità immobiliare assieme ad una pianta dell’immobile. Importante consultare sempre la legge quadro della propria regione;
  2. Ottenere il codice identificativo rilasciato presso la Regioni che lo ha approvato;
  3. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
  4. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi per tutelare il proprio bene e gli ospiti da eventuali danni derivanti dalla locazione. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa;
  5. Farsi accreditare dalla questura per la registrazione degli ospiti secondo la legge antiterrorismo. La questura competente per provincia rilascerà al proprietario della casa vacanza le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura;
  6. Trasmettere i dati sulle presenze presso l’Istat.

Successivamente la casa vacanza è idonea a ricevere i primi ospiti, facendo però attenzione a registrare ogni ospite non solo alla questura tramite il servizio “alloggiati web” ma anche all’Istat per la rilevazione delle presenze come previsto dall’ Art.7 del D.lgs 322/1989 e dal D.P.R 19/07/2013 sia che si tratti di gestione occasionale non imprenditoriale o che si tratti di gestione continuativa e quindi imprenditoriale. Qui la circolare ISTAT n° 14 del 3 marzo 2015: Leggi

La circolare relativa alla rilevazione e gli allegati tecnici sono disponibili al link : http://www.istat.it/it/archivio/15073.

I SOGGETTI A CUI RIVOLGERSI PER LOCARE LA PROPRIA CASA VACANZA SONO GLI AGENTI IMMOBILIARI

Tutti gli affari immobiliari che riguardano la vendita, la locazione, gli affitti e/o la vendita di rami aziendali sono normati dal codice civile e riguardano solo chi è regolarmente iscritto con la qualifica di agente immobiliare abilitato dalla locale camera di commercio e con posizione iva aperta.

I soggetti che possono pubblicizzare e mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari cosi come prevede la normativa nazionale di riferimento (Legge 3 febbraio 1989 n°39) agli Artt. 1754,1755,1756,1757.1758,1759,1760,1761,1762,1763,1764,1765 e Art. 2950 del codice civile. Nessun altro soggetto è abilitato a farlo.


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