fbpx

La legge stabilisce ed attribuisce all’agente immobiliare il potere di essere l’unico soggetto capace e in grado di rilasciare e certificare una stima immobiliare. Tra l’altro, definire un metodo di valutazione più oggettivo, oltre a garantire professionalità, significa anche rendere il mercato più efficiente.

Preliminare alla valutazione immobiliare è la definizione del suo obiettivo, che consiste nella determinazione, attraverso processi e metodi definiti, del valore di mercato. L’Agente immobiliare adotta le linee guida dettate dall’esperienza, applica lo standard estimativo e redige il rapporto di valutazione.

Il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono a definiti criteri. Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di procedure e di metodologie di valutazione riferite alla tipologia, alle condizioni dell’immobile e alle circostanze più probabili in cui il medesimo sarebbe compravenduto. Le procedure e i metodi utilizzati per determinare il valore di mercato devono riflettere le situazioni, i dati e le informazioni del mercato immobiliare.

Il metodo utilizzato per stimare il valore di mercato comprende il metodo del confronto di mercato, applicato allo stato dell’immobile nel suo insieme e all’analisi del contesto in cui è presente. La scelta di tale metodo valutativo è legata alla disponibilità dei dati, alle dinamiche del mercato, alla natura e alle condizioni dell’immobile da valutare. Nel valore di mercato non devono essere considerate le spese di transazione (intermediazione, notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione.

L’Agente Immobiliare è un soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare. L’Agente Immobiliare deve mantenere sempre autonomia professionale e non deve agire in conflitto di interesse, osservando una serie di principi di ordine etico e deve essere in possesso di una polizza assicurativa valida per i rischi derivanti dall’attività professionale.

Il mercato immobiliare è articolato in sotto-mercati o segmenti, sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale. Ai fini della stima è necessario svolgere un’analisi del mercato immobiliare per individuare il segmento di mercato cui appartiene l’immobile oggetto di valutazione. Per l’analisi economico-estimativa, un segmento di mercato resta definito rispetto a vari parametri relativi all’immobile, dalla sua localizzazione al tipo di contratto, dalla destinazione alla tipologia immobiliare ed edilizia, dalla dimensione ai caratteri della domanda e dell’offerta, e così via.

Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione del prezzo di mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di immobili simili concluse sul libero mercato.

Quando sono disponibili i dati immobiliari relativi al segmento di mercato dell’immobile da valutare, il metodo del confronto di mercato è il più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato. Per le applicazioni riguardanti il valore di mercato è necessario sviluppare e analizzare i dati e le informazioni di mercato. Questo può essere utilizzato in modo efficace e affidabile solo quando sono disponibili dati di confronto pertinenti. In caso contrario, esso può tornare utile per compiere un’analisi generale, ma non per un confronto diretto di mercato. Il metodo dei costi è un procedimento di stima del valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del fabbricato.

Il rapporto di valutazione si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto dall’Agente Immobiliare e mira a comunicare al lettore il valore stimato, esporre le procedure e i metodi di valutazione e specificare gli accertamenti effettuati. Il formato, la tipologia, il contenuto e la lunghezza del rapporto di valutazione sono lasciati alla discrezione del professionista. Il documento ha tre finalità: identificare l’immobile, verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica di esso e determinarne il valore di mercato.

La scelta del criterio di misurazione deve essere effettuata dall’Agente Immobiliare coerentemente con le specificità del mercato locale e con il metodo di valutazione adottato nel caso specifico. Inoltre, il criterio di calcolo delle superfici deve essere coerente con quello utilizzato per i dati comparativi. Ciò detto, occorre distinguere la superficie reale, che rappresenta la dimensione fisica di un immobile, dalla superficie commerciale, ovvero una superficie convenzionale, formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile (pertinenze).

L’Attestato di Prestazione Energetica, ossia il documento che ne certifica la qualità energetica oltre ad essere obbligatorio nei rapporti contrattuali (locazione e compravendita), costituisce una caratteristica rappresentativa dei consumi specifici di un determinato immobile e, in quanto tale, è indicativa dei costi di gestione ordinari, incidendo sulla valutazione finale. Attraverso l’Ape è possibile rilevare il fabbisogno e il relativo costo dell’energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione estiva e invernale, per la produzione di acqua calda sanitaria, per la ventilazione.

È crescente la consapevolezza da parte degli utenti circa i benefici in termini economici prodotti dall’efficienza energetica del proprio immobile. Quindi occorre che l’Agente Immobiliare tenga conto delle caratteristiche energetiche nel procedimento di valutazione, comparando fra loro gli immobili sulla base della rispettiva classe di efficienza e, ove si tratti di immobili poco efficienti, stimando gli oneri necessari a fare in modo che migliorino gli standard.


0 commenti

Commenta

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: